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買房對許多人來說，是人生中很重要的課題，到底新手買房該怎麼準備？有哪些基本功課必須要先了解？就讓樂居用8堂課幫你做好事前功課，首先第1堂課先讓我們來了解「買房要先搞懂這4件事」！

■ 新手買房要註意這4件事！

新手買房總是需要做很多功課，但是在正式開始看房子之前，我們認為需要先俱備以下4個觀念：

1. 買熟悉區域，不是你覺得會漲的區域！

2. 不買破盤價，太便宜可能有問題！

3. 接手性好，換屋沒煩惱！

4. 做好長期持有準備，避免賠售！

針對這4點要訣，緊接著讓我們一一說明。

一、買熟悉區域，不是你覺得會漲的區域！

為什麼會建議大家要買在自己熟悉的區域呢？主要有以下2點原因：

1. 地緣性：

找自己原本住家附近的區域或者是工作的地點，這些都是較為熟悉的區域，會比較了解當地生活機能、生活消費水平。

2. 不需要重新理解區內事物：

像是當地的市場、辦公區域，哪個學校、幼兒園比較好等等，選擇熟悉的區域就可以減少額外做功課的時間。

我們以板橋江子翠重劃區為例舉個例子，江子翠重劃區附近的建案常使用「走路到捷運站只要5-10分鐘」、「一橋之隔進北市」等宣傳標語。但實際去當地走過一次就會知道，所謂的走路到捷運站5-10分鐘是需要經過舊市區昏暗巷弄的，要想知道這種小細節，還是必須要實際去走過、住過才會比較清楚。

那為什麼說不要買你覺得會漲的區域呢？因為對於經驗比較不足的新手來說，買自己覺得會漲的區域很容易買在高點，你要有認知，當新手也覺得會漲的時候，早就已經漲過好幾輪了，未來轉手想要獲利的空間會相對有限。

►延伸題

Q1：如果不是在當地生活，卻想買那個地區房子該怎麼辦？

A1：建議可以先在當地租房子，了解當地生活機能、狀況，判斷自己是否能適應該區域再做決定比較好。

Q2：那講到海外投資房地產的部份，常常都是在網路上或是看仲介提供的資料、投報率分析數據就出手投資了，這樣的話還推薦嗎？

A2：如果你是新手的話建議不要這樣投資，不是自己熟悉的環境，一旦仲介停止海外市場的經營，就很容易讓自己變成海外孤兒也不好脫手，風險相對較大。

二、不買破盤價，太便宜可能是問題沒被你發現！

我們在買房之前都會先去了解一下區域行情，行情價通常是一個區間，如果一般人想用低於行情價太多的破盤價購屋，通常不是被騙就是買不到。

在這邊跟大家說明一下，像是我們上圖舉例這種低於行情案例，通常比例連1%都不到。如果真的有這麼優惠的房子，專業投資客或仲介很快就下手，根本沒有新手可以介入的餘地。

像這類的低過市場行情價的房子，卻還能讓新手看屋找到，代表有很大的機率有問題。像是風水上專家才會懂的壁刀煞、 反弓煞，這類型的問題對新手來說就很難看出來，有可能就這樣上了便宜的當，所以建議新手不要買破盤價的房子。

►延伸題

Q1：特別便宜的房子？破盤價的房子真的完全不能買嗎？

A1：破盤價的房子不建議新手去買，但如果是比區域行情價便宜一些的房子，可以認真的研究一下房子的狀況再做考慮跟決定。

｜資助頭期款得留意220萬元免稅額
長輩想幫子女買房，方式有很多種，其中最常見的就屬於贊助頭期款，子女只需要負擔房貸，對此，翠華地政士事務所李復華地政士表示，長輩資助頭期款屬於現金贈與，需要注意的就是應避免超過免稅額，否則就會被課徵贈與稅。

根據遺產及贈與稅法第22條，每人每年有220萬元的免稅贈與額度，因此若是父母2人要幫忙子女買房，當年的上限額度就是440萬元，不過若是剛好遇上女子結婚，則可以在子女婚嫁前後6個月內多加「婚嫁贈與免稅額」100萬元，等於1年內父母各自可以贈與320萬元，加總起來也就是640萬元的現金。

│第一關：繼承萬萬稅 遺產稅繳多少
安桓地政士事務所所長黃若盈指出，一般來說，民眾得知自己擁有繼承權後，若沒有特殊情況，首先就要繳清遺產稅，才能進行遺產分割、遺贈及買賣等後續動作；而目前遺產稅計算，主要是由遺產總額、遺產淨額及稅率三大部分構成，另外還有政府規定的1200萬元免稅額、扣除額等額度，也是民眾繼承時的合法節稅渠道。

而遺產稅課稅為累進計算，遺產淨額在5千萬元以下，稅率為10%；5千萬到1億元間，課徵500萬元，再乘上15%；1億元以上，課徵1250萬元，稅率20%，換句話說，遺產(房子)價值越高，稅自然也要繳得更多!

｜善用建商配合的銀行或建商貸款
近期央行為了打房禁止第二戶享有寬限期，也令人不禁聯想，後續是否會重演2010年針對第二戶下達限貸令，如此一來買房恐貸不到理想成數，因此買預售屋想提高貸款成數，一般來說透過建商配合的銀行辦理整批分戶貸款條件會最好，不過若是貸款成數仍不足的話，建議一開始簽約時就要先留意合約內容，House123執行長邱愛莉指出，部分建商會在契約中註記，若非個人信用問題導致銀行貸款成數不足的話，建商會提供貸款。

建商貸款指的就是銀行貸款成數不足的部分由建商貸款，舉例來說如果想貸8成，但銀行只能貸款7成，建商則可以補足貸款的另外1成，不過得注意的是該房屋的第一順位抵押權為銀行，而第二順位抵押權就會是建商，此外也要留意建商貸款可能也有利率，多數分為兩種，一種為跟銀行相同的房貸利率，另一種則是無息貸款，不過得於3~5年內短期內償還，簽約前得先留意。

Q2：比區域行情便宜一些是便宜多少？要怎麼判斷？

A2：5%，比區域行情便宜大約5%左右是一個合理的區間。因為一般仲介會向屋主收4%服務費、向買方收1%服務費，加在一起扣掉5%的仲介費，就是一個你有機會跟屋主成交的一個下緣價格。

三、買屋考量接手性，要挑缺點少的房子買！

你知道臺灣人平均買房之後多少年會有換屋的需求嗎？(下段文章解答)，買房就會有賣房的一天，所以在買的時候就必須要預先想好要賣的時候好不好脫手，最好先做足這些功課：

1. 買房前要超前佈署未來性：未來人生經歷不同階段時可能會產生的需求變動。

2. 瞭解市場容易接受的房子：買缺點少的房子，而不是買你喜歡的，這樣未來才能比較容易轉手。

3. 未來有機會買屋換屋：沒辦法一次買到位沒關係，買屋換屋慢慢達到自己的理想值也是一種選擇。

是的，臺灣人平均5-10年就會有換屋的需求，這是因為臺灣房價越來越高的關係。當房價在往上漲的時候，很難一次買到位，一開始會買離市區遠一點、小一點的，等經濟能力提升之後就會開始想往市區搬或是買大一點的房子。

所以第一次買房最好是挑缺點少的房子，這樣未來要轉手的時候被議價的機會才能降低，賣到好價錢才可以換到更好的房子。

四、做好長期持有規劃，避免短進短出！

新手買房心理上要有長期持有的打算，以自住的心態看屋會比較註意居住房屋的細節，資金也要規劃的較為保守，如果遇到政策風向改變或景氣不佳，才不會被逼迫到要賠售出場。

講到投資，大家通常會聯想到股票或基金，這2種投資方式都是可以短進短出的，但房地產就不太會有這樣的情形，房地產需要長期持有，才可以避開中間可能碰到波段的風險。

像我們以桃園青埔為例，在2014、2015年初的時候，青埔靠近高鐵附近的黃金地段平均房價大概是30-40幾萬/坪，到2016、2017年的時候景氣反轉、賣壓大，投資客紛紛拋售，平均房價一路跌到20幾萬/坪。在2020年房市大熱，青埔的平均房價又回到了3-40幾萬/坪。

如果當初買在青埔是為了投資，一次買太多間的話很容易會因為有資金缺口而無力繳房貸，撐不過2016、2017年那個波段賣在低點。但如果是自住需求並做好長期持有的規劃，就比較不會被這些波段影響。

再來提到最近討論度很高的房地合一稅制，目前房地合一稅2.0已經確定7月1日開始實行，而房地合一稅規定在「持有期間在2年以內課稅45%；持有期間2~5年課稅35%；5~10年課稅20%；10年上課稅15%。」，這個稅率是差非常多的，短期持有很可能什麼都沒賺到，還會因為稅制虧錢。以政府的稅制來看也是鼓勵長期持有，不要和政府法令作對也是需要註意的小重點。

延伸閱讀：

■ 買房必看！三大神器抵加啦！

在網路發達的時代，要買房鐵定必須先在網路上做些功課，有基本的了解才不會被當成冤大頭，那麼有哪些網站是新手買房必須要先看過的呢？

1. 事前作業→Google：

2. 實際看房→591/仲介網站：

可以透過591或其他仲介網站找到實際待售房屋資訊，樂居網站上也有「待售房屋」功能，統整了目前市場上25間售屋平臺的銷售資訊，抓取後做整合比對，將刊登在不同平臺但相同的戶別的進行合併(樓層、坪數及售價相同)，每日即時公佈在網站上。在買房前先了解社區內實際有哪些戶別在賣也是很重要的事前功課。

3. 區域房價→樂居：

■ 樂居網站三大獨家功能！

樂居整合了政府提供的實價登錄資料，讓資訊可以更容易被閱讀，除此之外，還有3大獨家功能更方便大家買房的時候參考使用：

1. 電動車友善社區標示：想找有充電車位的社區卻不知道怎麼下手嗎？以往這些資訊要一家一家的問建商、問仲介，才能知道，現在只要上樂居的網站就可以輕鬆獲取資訊。

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2. 公立雙語學區標示：想讓孩子念雙語學校，卻沒有辦法負擔私立學校的昂貴學費嗎？其實各地方政府認證了許多公立雙語學校，現在樂居幫大家把公立雙語學校的資訊也整併到網站上囉，學區資訊一手掌握。

功能使用說明：

3. 區域房價功能：以往新聞報導及政府統計，通常只針對行政區做劃分，但生活範圍並不會依照行政區劃分，行政區有大有小也無法反應真實的房價狀況。現在讓樂居的區域房價功能告訴你重劃區和生活圈的房價資訊，你想買的案子是比區域行情高還是低，查了就知道！

功能使用說明：

本篇幫大家整理的買房前必須要有的觀念，務必要熟記並理解。下一堂會為大家講解「區域環境怎麼挑？」，我們下堂課見！

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